A construção na encruzilhada

Luiz Henrique Ceotto *

O desempenho das edificações se tornou assunto importante com o fim da carência da Norma de Desempenho (NBR 15.575) em 12 de maio. O tema tem suscitado discussões sobre assuntos como o impacto dos níveis de desempenho da norma nos custos de construção, os custos com assistência técnica advindos dos prazos de garantia previstos, a questão do desenvolvimento tecnológico na construção, a qualidade de projetos e outros. Desses, o que tem mais preocupado a construção é o custo da assistência técnica decorrente das patologias nas edificações.

“Engenheirar” significa projetar, produzir ou construir produtos para um conjunto ou “envelope” de desempenhos esperados. Toda vez que um produto se comporta abaixo daquele projetado diz-se que ele tem um “mau desempenho”. Pela NBR 15.575, isso acontece num edifício quando o desempenho em uso é abaixo do esperado, causando desconforto funcional, operacional ou visual aos seus usuários. Quando esse desconforto é muito grande e ultrapassa limites aceitáveis, dizemos que temos uma patologia.

"A Norma de Desempenho dará evidência às patologias"

O termo patologia foi importado da medicina e para efeitos da construção de edificações pode ser definido como a manifestação física ou funcional de um mau desempenho quando esse ultrapassa valores fixados além dos quais são considerados inaceitáveis. A patologia tem sido mais associada a fissuras de grandes proporções, destacamento de revestimentos, ou infiltrações. Entretanto, o termo deve ter uma abrangência maior, significando desempenho inaceitável para qualquer sistema da construção. Se um edifício foi concebido para que o tempo de espera médio de seus elevadores seja de 2 minutos, e durante seu uso verificou-se uma média de 2,5 minutos, o edifício tem mau funcionamento de seus elevadores, mas não uma patologia. O tempo de espera de mais 30 segundos não inviabiliza o uso dos elevadores, embora introduza algum desconforto. Mas se esse tempo for de 4 minutos, provocando grandes filas e trazendo redução no fluxo de pessoas, inaceitável para o funcionamento do edifício, existe uma patologia no sistema de elevadores.

O fator tempo tende a afetar também a maioria dos sistemas de um edifício durante seu funcionamento, tendo maior impacto no envelhecimento de alguns sistemas do que em outros, deteriorando suas condições de funcionamento até o limite da ocorrência de patologias. Quando isso ocorre, diz-se que aquele sistema do edifício atingiu sua vida útil.

A NBR 15.575 define vida útil como sendo o período de tempo durante o qual o sistema pode ser utilizado sob condições satisfatórias de segurança, saúde e higiene. Durante a vida útil, a manutenção preventiva e periódica devolve aos sistemas as necessárias margens de segurança em relação ao patamar de desempenho inaceitável, postergando sua vida útil.

Um mau desempenho e no seu extremo uma patologia podem ser causados por inúmeros fatores nas fases de desenvolvimento do edifício.
A natureza do prédio demanda requisitos de desempenho diversos, implicando soluções que motivarão processos construtivos, soluções de projeto e especificações para cada uso. Essas especificidades poderão produzir incidência de patologias diferentes, mas que divergem pouco da lista abaixo:
• Infiltração em lajes, telhados, reservatórios e fachadas.
• Vazamento de sistemas hidráulicos.
• Fissuras em paredes.
• Desplacamento de revestimentos argamassados e cerâmicos.

• Deterioração prematura de pinturas externas.
• Infiltrações em esquadrias.
• Mau funcionamento de elevadores (paradas constantes, trepidação, barulho etc.). Com as mudanças climáticas, outras patologias têm surgido, dentre elas:
• Inundação nos edifícios por retorno de água pluvial e esgoto da rede pública.
• Entrada de água em garagens por enxurradas em rampas/escadas de acesso.
• Inundação dos pisos externos do pavimento térreo e coberturas.
• Queima dos sistemas elétricos (picos e quedas constantes de energia).

"Até quando vamos construir de forma forma obsoleta e pouco produtiva?"

De forma geral, o processo construtivo usado em nossos edifícios tem se tornado fonte grande e insolúvel de patologias, principalmente na construção habitacional.
O aumento da altura dos edifícios nas grandes cidades, o aumento dos níveis de subsolos, a necessidade cada vez maior de grandes vãos estruturais e a necessidade de prazos menores para as obras têm colocado o nosso processo construtivo “convencional” em permanente questionamento. Nele, a interação dos subsistemas é pouco resolvida, também agravada pela falta de acesso para a manutenção. Para vencer grandes vãos, as deformações presentes na estrutura provocam grandes tensões nas alvenarias e revestimentos, ocasionando fissuras e esmagamentos de paredes. Intervenções nos sistemas hidráulicos são feitas através de quebras e rasgos em alvenarias. A fixação de revestimentos externos com argamassa tem se fragilizado com os constantes ciclos de variação de temperatura e umidade, provocando descolamento de cerâmicas e deterioração precoce de pinturas.

Uma questão que o setor precisa enfrentar é até quando insistiremos em construir de forma obsoleta e pouco produtiva? Quando enfrentaremos os preconceitos que nos mantêm atados a essa atual barreira tecnológica?

Além de uma ampla e irrestrita revisão tecnológica no processo construtivo, precisamos adotar procedimentos gerenciais que possibilitem melhoria constante na qualidade dos edifícios. Alguns itens nesse sentido são sugeridos a seguir, para as etapas de desenvolvimento do edifício: Concepção:
• Premissas de projeto mais voltadas para a fase de operação do edifício e ao seu desempenho.
• Fixação de metas de custos de construção factíveis com o desempenho do produto pretendido.
• Fixação de verbas de assistência técnica compatíveis com o produto pretendido. Projeto:
• Desenvolvimento de processo eficaz de coordenação de projeto.
• Escolha de processo construtivo compatível com o desempenho pretendido e com a facilidade de manutenção. Cuidado redobrado na solução entre as interfaces dos sistemas e as partes do edifício.
• Desenvolvimento de processo de “lições aprendidas” no final de cada etapa do empreendimento e na pós-ocupação.
• Alteração e evolução das diretrizes de projeto com as “lições aprendidas”.
• Atenção máxima com o impacto das mudanças climáticas nos edifícios. Construção:
• Desenvolvimento de um plano de qualidade do empreendimento eficaz e menos burocrático.
• Atenção especial no controle da execução das interfaces entre os sistemas e partes do edifício.
• Comissionamento detalhado dos sistemas prediais.
• Discussão e registro das “lições aprendidas” após a execução de cada etapa de obra com feedback para o processo de projeto e diretrizes de execução. Uso e manutenção:
• Garantir a operação do edifício dentro do envelope de uso projetado.
• Manual de uso e manutenção completo e bem fundamentado.
• Pesquisa pós-ocupação.
• Gerenciamento predial profissional e eficiente.
• Controle das modificações feitas pelos clientes nas áreas privativas no impacto do desempenho dos sistemas e áreas comuns.
• Assistência técnica ágil e formadora de um bom banco de dados sobre suas intervenções.
• Discussão e registro das “lições aprendidas” com feedbackpara as fases de concepção, projeto e construção.

Com a consolidação da Lei de Defesa do Consumidor e a vigência plena da NBR 15.575, não é mais possível deixarmos de lado uma ampla discussão sobre a evolução de nosso processo de desenvolvimento de produto bem como do nosso processo construtivo. O risco é de nossas empresas amargarem grandes prejuízos com infindáveis atuações de assistência técnica, bem como com importantes danos à sua imagem.

*LUIZ HENRIQUE CEOTTO É ENGENHEIRO E PROFESSOR CONVIDADO DA POLI-USP, É DIRETOR DA TISHMAN SPEYER E MEMBRO DO CTQ DO SINDUSCON-SP
lhceotto@tishmanspeyer.com.br